부동산 PF 대출이란? 쉽게 이해하기. 프로젝트 파이낸싱 뜻, 구조, 위험성, 금리

최근 건설사 줄도산과 관련된 최대의 화두, 태영건설 PF대출 위기 사례가 있었습니다. 때문에 부동산 침체기의 부동산 PF 대출의 위험성과 그 의미를 궁금해하시는 분들이 많아졌는데요. 다소 어려운 내용이지만 최대한 쉽게 설명드리고자 합니다. PF대출 의미와 구조, 리스크를 설명드리겠습니다.

 

 

[목차]

 

 

1. PF 대출이란?

큰 돈을 대출을 받으려면 내 상환 능력을 증명하거나 가지고 있는 담보를 잡아서 대출을 실행합니다. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing), 일명 PF 대출은 의미 그대로 프로젝트로 자금조달을 하려는 것입니다. 다만 실물의 담보가 아닌 사업이 잘 될것으로 보고 금융권이나 증권사 등에서 대출을 해주는 것입니다. 그래서 큰 돈을 미리 빌려서 사업해야 하는 분야가 바로 건설업이었던 것이죠.

 

쉬운 예시

건설사 : 내가 이 건물을 지어서 분양 등으로 수익이 날거니 돈 좀 빌려줘

금융권 : 음...유망한 프로젝트인거 같으니 너희 회사 위험성 등 검토해보고 대출 해주도록 하지.

건설사 : (부동산 호황기라 지었다하면 팔리니 대출이 어렵진 않을 것 같군)

 

 

 

2. 건설 프로젝트의 구조 및 절차

우리나라의 PF대출은 사업자의 자기자본이 낮아도 대출이 실행되고 있습니다. 심지어 10%의 자본만 있어도 대규모 건설사업을 착수 및 성공적인 분양을 했었습니다. 문제는 어느 한 절차라도 문제가 발생하면 공사에 이미 쏟아부은 돈으로 가진 현금이 없다면 대출 이자만 내다가 파산하는 경우가 발생하기도 합니다.

자금 흐름에 대해 자세히 알아보기 위해 분양공고에 보셨을 얽힌 역할들에 대해 설명드리고 도식화 해보겠습니다.

 

① 시행사 : 건설 프로젝트 등 기획 주체입니다.

② 시공사 : 시행사 발주를 받아 시공하며 우리가 익히 알고있는

     GS건설, 삼성물산, 롯데건설 등 건설사라고 하는 회사를 시공사라고 합니다.

③ 페이퍼컴퍼니 : 각 역할들에 얽힌 자금 흐름을 간단히 하기위한 특수목적법인

④ 금융사 : 대출을 해줌. 은행, 증권사, 2금융권 등이 있습니다.

⑤ 분양자 : 계약, 중도금, 잔금을 지불함. 공사대금으로 사용됨.

 

위의 관계를 도식화 해보면 아래와 같습니다.

 

① 1단계 : 시행사가 사업을 기획하고 토지 매입(브릿지론 실행)

건설프로젝트를 기획하기 위해 토지를 매입합니다. PF대출은 토지매입 이후 단계에서 진행되며 토지 매입 자금은 브릿지론(Bridge Loan)으로 해결합니다. PF대출 갈아타기까지 6개월 정도인데 다리를 놓는다의 브릿지라는 뜻입니다. 브릿지론 금리는 15~20% 정도이며 기간이 짧은 것이 특징입니다.

 

② 2단계 : PF대출이 실행되며 금융사에서는 담보 설정을 합니다.

사업성에 대해 검토를 마친 은행이 PF대출을 해주며 시행사는 브릿지론 상환 후 PF 자금으로 갈아탑니다. 그리고 입주자에게 받은 계약금, 중도금을 공사대금으로 사용하기도 합니다. 금융사에서는 리스크 헷지를 위해 건설사에게 보증을 세우고 담보를 잡습니다.

 

③ 3단계 : 프로젝트 종료

공사가 끝나고 분양자가 잔금을 납부하고 나면 시행사는 PF를 상환 및 수익실현을 하고

프로젝트를 마무리합니다.

 

 

3. PF 대출의 위험성

부동산 호황기에는 분양에 성공하는 프로젝트가 많았으나 침체기인 현재는 미분양이 쌓이고 자금줄이 막힌 건설사가 대출 상환을 연체하거나 파산하게 됩니다. 적은 자본에 대부분의 자금을 대출에 의존하기 때문에 금리 상승 등 외부환경에 취약합니다.

 

실제로 태영건설 사태를 비롯, 연체율이 높아지고 있다는 보도가 있습니다. 금융위원회에서 발표한 PF 대출 23년 9월 기준 연체율은 2.4%로 22년 9월 1.2%대비 2배 증가하였습니다. 금융기관별 연체율은 1금융권 0%대로 안정적이나 기타 저축은행 5.6%, 캐피털 5%, 상호금융 4.2%, 증권사 14%로 높은 수준입니다.

 

 

 

 

경제위기로 번지는 것을 막기위해 정부에서는 여러 부동산 완화책을 내놓고 있으며 건설사의 경우는 현재 리스크를 극복하기 위해 미 연준의 금리인하에 기대를 걸고 있을 것 입니다. 하루 빨리 위험한 상황이 정리되었으면 하는 바람도 있지만 무분별한 PF 대출보다는 외부환경을 고려한 엄격한 기준에 의해 실행되도록 정비되었으면 좋겠습니다.