신탁 임대차 전세계약 조심하세요. 신종 전세사기 수법과 방지책은

아직도 전세사기가 기승을 부리고 있습니다. 그 중 신탁사를 끼고 계약시 주의해야 할 점이 있습니다. 모든 계약이 비정상 계약은 아니지만 해당 수법에 대해 이해와 예방이 필요합니다. 신탁사에 대해 자세히 알아보고 신탁 전세계약시 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

목차

 

신탁사란

00신탁 등 많은 신탁회사가 있습니다. 신탁이라는 단어 뜻은 믿을신, 맡길탁으로 믿고 맡긴다라는 의미입니다. 만약 건축주가 있다고 할때 대출을 받아 건물을 짓고자 한다고 가정해보겠습니다. 은행이 돈을 빌려줄 때 건축주의 신용을 중점적으로 볼텐데 이때 건축주가 신탁을 소유주로 하면 은행 대출이 용이할 수 있어 신탁계약을 맺기도 합니다.

본래는 분양을 하면 분양대금을 건축주가 받게되지만 신탁계약을 하면 신탁사가 분양대금을 먼저 받습니다. 그 다음으로 은행 이자 등 각종 비용을 제외하고 남는 부분을 건축주가 가져가게 됩니다. 모든 신탁계약에서 분양이든 혹은 임대차계약이든 등기부등본상의 신탁사와 계약을 하게됩니다. 이 때 신종 전세사기가 일어날 수 있는 가능성이 있습니다.

 

 

전세사기 수법

소유자를 신탁회사로 옮겼기 때문에 등기부 등본상의 소유자가 신탁사로 나와 있게됩니다.
예) 갑구- 소유권 이전- 수탁사 - 00신탁
수분양자나 임차인이 이 내용을 보고 신탁사와 계약을 하는 것이 맞지만 공인중개사 사무소에는 건축주가 나와 있게 됩니다. 이때 건축주가 계약자가 건축주로 된 신탁계약서를 보여줍니다. 이렇게 현장에서 신탁사와 계약을 맺었는지만 서류를 확인하고 계약을 진행하게 됩니다. 원칙적으로 탁사와 직접 계약을 해야 안전하지만 예외적으로 신탁사의 동의서(부동산 임대차 동의서)가 있으면 신탁사 직원이 없어도 동의서로 갈음할 수 있습니다. 이 외에는 모두 비정상 계약으로 계약이 법적인 효력이 없습니다.

 

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문제 발생

불법점유인이 됨

그러면 건축주와 계약을 맺고 거주하다가 건축주가 대출 이자를 연체하면 건축물이 공매로 넘어갈 수 있습니다.
(신탁사가 소유주이므로 공매로 넘어감)
해당 공매 내용에 임차보증금 정보가 있는데 비정상 계약이므로 법적으로도 임차인이 아니며 임차보증금 내역이 없게됩니다. 따라서 적법한 임차인이 아니므로 불법점유인이 되어 버립니다. 공매가 낙찰이 됐을 경우 바로 퇴거하거나 미퇴거시 명도 소송을 당할 수도 있습니다.

소액임차인 보호 안됨

소액임차인으로 임대차보호도 받을 수 없습니다. 임대자보호법 내용에도 보호를 받기위해선 적법한 임대차 계약을 했을 경우 보호를 받기 때문에 애초 사기계약인 경우 법적인 보호를 받을 방법도 없습니다.

 

예방 방법

모든 신탁사 거래가 문제가 있지 않으며 사고 발생을 예방하기 위해서는 다음 사항을 꼭 확인하고 계약을 진행하면 보다 안전할 컷입니다.

1. 등기부등본을 뗐을 때 신탁사가 소유주로 되어 있는 경우 등기부등본이 근저당이나 다른 정보 없이 깔끔할 수 있습니다. 그렇다고 해서 안심하면 안 됩니다.
2. 등기부등본에 신탁사 이름 바로 아래에 신탁원부 번호가 있습니다. 지역 내 가까운 등기국을 찾아서 해당 신탁원부 번호를 가지고 서류를 발급합니다. 직접 발급한 신탁원부에서 대출 규모 등 내용을 확인합니다.
3. 그리고 임차인이 신탁회사에게 동의서를 요청합니다. 이후 신탁사에 연락해서 동의서가 내용이 맞는지 추가 점검하시는 것을 추천드립니다.
4. 계약 이후 신탁원부에 임차인 계약 이력이 들어가는지 확인합니다.

 

 

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