1가구 1주택 양도소득세 과세 조건, 양도세 계산방법

지난 포스팅에서 1가구 1주택 비과세 조건을 알아보았습니다. 하지만 12억을 초과하는 고가주택에 대해서는 매도차익 발생시 양도소득세를 내야합니다. 따라서 양도세 계산방법을 이해하시면 주택 매도시 양도세 규모를 쉽게 예측하실 수 있습니다. 1주택 고가주택 매도의 경우는 양도세가 크지 않으니 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

[목차]

 

 

 

1. 고가주택이란?

고가주택이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 것을 뜻합니다. 9억이었다가 전체적인 부동산 시세 상승으로 인해 현행화가 필요하여 12억으로 수정, 시행 중입니다. 1주택자가 이 고가주택을 매도하면 양도세는 어떻게 될까요? 산출방법을 설명드리겠습니다.

 

1가구 1주택 양도세 조건 고려시 유의할 점 요약(양도세 실수 톡톡)

 

 

 

2. 산출 과정 이해하기

산출 과정은 크게 4단계로 나뉩니다.

과세대상양도차익 구하기 → 과세표준금액 구하기 → 양도세 구하기 → 지방세 10% 추가하기

① 과세대상양도차익 산출

세금을 계산하기 위해 기준 차익을 산출하는 과정입니다. 전체 양도차익에 대해 과세하지 않고 일정 비율에 대해 과세하는 것을 확인하실 수 있습니다.

 

과세대상양도차익 = 양도차익 X (양도가액 - 12억) / 양도가액

예시. 10억 집을 20억에 매도하여 양도차익 10억 발생

과세대상양도차익 = 10억 X (20억 - 12억) / 20억 = 4억

② 과세표준금액 산출

과세표준 비율을 곱하기 전 금액을 산출하는 과정입니다. 중간에 기본공제, 장특공제의 공제항복이 있는 것을 확인하실 수 있습니다. 여기서 장기보유특별공제란 주택을 오래 보유하고 거주하는 만큼 세금을 공제해주는 제도입니다 장특공제 표를 보시면 2년 이상 보유해야 공제율이 적용되는 것을 알 수 있습니다.

 

과세표준금액 = (과세대상양도차익 X (100% - 장기보유특별공제율)} - 기본공제 250만원

예시. 매도자가 해당 주택을 5년 보유 및 5년 거주

과세표준금액 = 4억 X (100% - 40%)} - 250만원 = 2억3750만원

보유기간	보유공제(%)	거주공제(%)	합계공제(%)
3년 이상~ (거주 2년이상 ~ 3년미만)	12	8	20
3년 이상~	12	12	24
4년 이상~	16	16	32
5년 이상~	20	20	40
6년 이상~	24	24	48
7년 이상~	28	28	56
8년 이상~	32	32	64
9년 이상~	36	36	72
10년 이상~	40	40	80

 

③ 양도세 산출

과세표준에 따른 세율을 곱해 양도세를 산출하는 과정, 이 단계에서 누진공제도 적용됩니다.

 

양도세 = 과세표준금액 X 세율 - 누진공제

예시. 2억3750만원 과세표준은 세율 38%에 해당, 누진공제 1,994만원

양도세 = 2억3750만원 X 38% - 1,994만원 = 7031만원

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 1억5천만원 이하	35%	1,544만원
1억5천만원 초과 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

④ 최종세액 산출

지방세 10%까지 적용되면 납부할 최종세액이 나옵니다.

 

납부세액 = 양도세+ 지방세 10%

예시. 산출된 양도세 7031만원에 지방세 10%까지 적용하기

납부세액 = 7031만원 + 703.1(지방세) = 7734.1만원

 

예시의 과정을 종합하면 10억원의 주택을 5년 보유, 5년 거주한 후 20억에 매도할 경우 내야할 양도세는 7734.1만원입니다. 물론 천만원 단위로 금액이 적지 않지만 양도차익 10억에 비하면 7.7% 수준으로 양도차익의 대부분을 세금으로 내지 않는다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

3. 납부기한 및 가산세

최종 산출된 양도세는 언제 내야할까요? 양도세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 신고 및 납부하며 기한 내 납부하지 않으면 가산세가 적용되니 꼭 잊지마시고 납부하시기 바랍니다. 확정신고 기한까지 양도세를 신고 및 미납부 시 20%의 무신고 가산세가 부과될 수 있습니다.

 

 

1가구 1주택 양도소득세 비과세(12억) 보유 및 거주 조건 쉬운 설명

 

증여세가 없는 경우도 신고? 안해도 되는 경우와 해야하는 경우, 기한 후 신고 시 가산세는?