내 상황에 맞는 대출 상환방식 종류와 특징, 원리금균등 원금균등 체증식 비교 + 만기일시 상환 방식

부동산 매매와 전월세를 살다보면 레버리지가 필요할 때가 있습니다. 큰 돈을 장기간 빌리고 상환해가거나 전월세 보증금처럼 일정기간만 빌리는 경우가 있습니다. 물론 내 상황에 따라 효율적인 상환 방법이 중요합니다. 상환 방식 종류와 특징 비교를 통해 나에게 맞는 방식을 선택하시기 바랍니다.

 

 

 

[목차]

 

 

 

1. 원리금균등상환

원리금(원금 + 이자)을 균등하게 분할해서 상환하는 방법입니다. 아래 표를 보시면 원금과 이자의 총액만 같게 계산하여 매월 갚아나가는 금액이 일정합니다. 아래 표를 보시면 1~10회차 금액과 351~360회차를 비교했는데 처음부터 만기시까지 월상환금이 일정합니다.

특징으로는 월 상환금은 일정하지만 구성을 보시면 원금을 처음엔 적게 갚아나가는 것이 보이실 겁니다. 하지만 매월 같은 금액으로 상환하여 지출 및 자금 계획을 수립하기 용이합니다.

 

 

※ 2억원을 4% 금리 30년 상환으로 가정

원금 : 200,000,000원 / 총 이자 : 143,739,013원

월 상환액 : 954,831원(1회차) ~ 954,831원(360회차)

 

 

 

 

 

 

2. 원금균등상환

원금을 균등하게 분할해서 상환하는 방식입니다. 특징은 초기 상환금액이 높고 점점 줄어드는 방식입니다. 원금을 일정하게 갚아나가므로 이에 따른 이자가 점점 줄어듦을 확인하실 수 있습니다. 결론적으로 월 납부액이 매월 점점 줄어들게 됩니다.

 

 

※ 2억원을 4% 금리 30년 상환으로 가정

원금 : 200,000,000원 /총 이자 : 120,333,333원

월 상환액 : 1,222,222원(1회차) ~ 557,407원(360회차)

 

 

3. 원리금균등 vs 원금균등

같은기간 금리로 비교하면 우선 총 이자액이 2,300만원 차이가 나며 월 상환액이 다르다는 것을 확인하실 수 있습니다. 두가지 방식을 비교해보면 장단점이 존재합니다. 원리금균등상환은 초기상환 금액이 적다는 장점이 있으나 원금상환 대비 갚아야 할 총 이자액이 높습니다. 원금균등상환은 총 이자액이 비해서 적기때문에 끝까지 상환하실 분들에게는 좋은 방법이나 초기 월 상환금액이 높아서 사회초년생에겐 소득대비 부담스러울 수 있습니다.

 

구분	원리금균등	원금균등
원금	200,000,000원	200,000,000원
총 이자	143,739,013원	120,333,333원
월 상환액(1회차)	954,831원	1,222,222원
월 상환액(360회차)	954,831원	557,407원

 

 

4. 만기일시상환

대출이 만기되면 한번에 원금을 상환하는 방법입니다. 그 동안 월 이자만 납부하게 되며 상환일이 되면 원금을 한번에 갚아야 합니다. 보통 전세자금대출에 쓰이는 방식입니다. 월 상환액만 놓고 보면 원금을 갚지않고 이자만 내기때문에 상환액이 적다고 할 수 있지만 고정된 원금에 대한 이자를 일정하게 내므로 당시의 이자 상환액은 높다고 할 수 있습니다. 원리금균등, 원금균등 대비 단기 대출로 성격이 다른 방식입니다.

 

 

5. 체증식상환

디딤돌 특례보금자리론 같은 정부 대출상품에 쓰이는 상환방식입니다. 체증이란 점점 늘어난다는 뜻으로 원금은 처음에 적게 상환하다가 점차 늘려가는 방식입니다. 갚는 원금이 서서히 늘어나는 원리금균등과 비슷하다 할 수 있으나 체증식상환은 월 상환액이 만기까지 점점 늘어나는 방식입니다.

 

 

※ 2억원을 4% 금리 30년 상환으로 가정

원금 : 200,000,000원 / 총 이자 : 168,962,960원

월 상환액 : 666,667원(1회차) ~ 1,383,128원(360회차)

 

특징으로는 원리금균등, 원금균등 방법에 비해 초기 월 상환액이 가장 적습니다. 사회초년생의 경우 소득이 살으므로 월상환액을 적게 내다가 소득이 점점 늘어나면서 상환금액도 이에 맞춰 커버가 가능하므로 총 소득이 낮은 상태에서 대응하기 좋은 방식입니다. 하지만 갚아야 할 금액도 점점 늘어나고 원리금균등, 원금균등 대비 총 이자액이 가장 높습니다.

 

실질적으로 만기까지 다 갚아나가는 분들은 별로 없고 주로 체증식상환을 활용하는 분들은 예를 들어 주택을 매수하고 5년 정도내 매도할 생각이 있으신 분들이 사용합니다. 해당 기간이면 레버리지 대비 적은 유지비로 주택을 소유하고 시세 차익을 보는 방법입니다.

 

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