손피거래에 대한 이해, 손피양도세 계산방법, 매수시 계약서 작성 팁

손피거래는 내 손에 쥐는 프리미엄을 의미하는 부동산 거래시 사용하는 용어로 분양권 거래에 많이 이용됩니다. 하지만 양도세 부담에 대한 협의가 필요합니다. 양도세 부담에 대한 내용을 예시와 함께 설명드리겠으니 계약서 작성에 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

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분양권 양도세 중과세

분양권 양도세는 분양권 보유 기간이 짧을수록 최대 77%의 세금을 부과하여 사실상 분양권 거래를 막기위한 징벌적 과세 성격입니다. 따라서 그렇게 매도를 하게되면 손에 남는 돈이 없게 됩니다.

분양권 양도세 중과 세율(지방세 포함)
1년 미만 보유시 : 77%
2년 미만 보유시 : 66%

이 경우 매도자 입장에서는 세금을 고려하여 순수 프리미엄을 받겠다 할 경우가 있는데 이를 손피(손 + Premium)라고 하며 내 손에 쥐게되는 프리미엄을 뜻합니다. 만약 손피 2억이라고 하면 2억은 온전한 프리미엄을 받고 나머지 세금에 대한 부분을 매수자가 부담하는 것을 보통 뜻합니다. 따라서 매수자가 분양권을 손피로 매수하고자 할 때는 손피금액 + 양도세에 해당하는 금액이 필요합니다.

 

 

 

손피 거래 특징

손피거래의 특징으로는 프리미엄 이외의 세금을 매수자가 부담할 때 세금 부분을 양도가액에 포함해야 합니다. 양도가액은 양도함으로서 받는 경제적인 대가라는 의미로 양도하고 내야할 세금을 매수자에게 돈을 더 받았으면 마찬가지로 양도가액에 포함시켜야 합니다.

 

만약 프리미엄이 3억이고 매수자가 양도세 부담 조건이 있다면 그 양도세가 1억이라면 실질적인 양도가액은 4억이 됩니다. 매수자는 P 3억에 1억을 더 매도자에게 주는 것입니다. 여기서 매수자는 추후 매도할때 대납한 세금 부분을 필요경비로 공제 가능합니다. 이때 매도자가 양도세 신고, 납부해야 합니다.

양도시기는 잔금 처리 및 등기 이전 날짜가 되며 부동산거래신고는 계약한 날짜로부터 30일이내 해야합니다. 이때 세금 납부를 위한 금액을 매수자로부터 받았다면 확정된 금액을 신고시 같이 기재해야 합니다.

 

 

손피 거래 계산방법

계산방법은 먼저 지정한 손피에 매수인과의 협의에 따라 양도세를 1차만 부담할건지, 2차만 부담할건지에 따라 양도세를 손피에 더해서 계산합니다. (손P + 양도세) 아래 계산 예시를 보시면 양도세를 낼 돈을 매수자에게서 받으면 양도세 계속 발생하는 것을 확인하실 수 있습니다.

계산예시

2021년 1월 1일 이후의 분양권을 1년 미만 보유한 경우 2차 양도세까지 매수자 부담 조건으로 손피 1억 거래를 하고 싶다면 필요 거래 금액은?

 

프리미엄 : 1억 (분양권 1년 미만 보유)

양도세 기본공제 : 250만원

중과세율 77%

 

1차 양도세 : (1억 - 250만원) x 77% = 약 7508만원

여기에서 7508만원을 매도자가 더 받게되므로 양도차익에 포함되어 7508만원에 대해 양도세를 납부해야 함

2차 양도세 : 7508만원 x 77% = 약 5781만원

 

이때 2차까지 매수자가 부담하고 이후 발생하는 양도세는 매도자가 부담하기로 협의했으므로

매수자가 부담해야 할 손피1억 거래시 필요한 금액은

1억(프리미엄) + 7508만원(1차 양도세) + 5781만원(2차 양도세) = 2억3289만원이 됩니다.

계약서 작성 팁

따라서 계약서 작성시 2차 양도세만 양수인이 부담한다는 특약을 계약서에 명기해야 합니다. 그렇지 않으면 양도세가 0으로 수렴할 때 까지 계속 계산되기 때문입니다. 매도자는 2억3289만원으로 양도가액을 기재해야 합니다.

 

 

쉬운 분양권 거래(전매) 절차 필요 구비 서류 주의사항