월세 전세 세금 종합소득세 신고하는 경우 정리 임대수익 간주임대료 계산 신고방법

부동산 투자로 임대를 주는 경우 고가주택이 아닌 1주택은 비과세이지만 그 외의 경우에는 종합소득세 신고를 해야합니다. 임대를 하시는 분들은 과세대상 금액과 기준을 보시고 내가 납부대상자인지 꼭 체크하시기 바랍니다.

 

 

 

[목차]

 

 

 

임대소득 과세여부 판단

월세 임대수익에 대해 연간 2천만원 이하는 19년도 이전까지는 비과세였습니다. 하지만 19년도부터 발생하는 월세수입은 소득세가 과세되도록 개정되었습니다 때문에 주택임대시장이 점점 월세화가 되면서 과세에 해당되는 분이 많아졌습니다. 임대를 주시는 분들이 판단하셔야 하는 것은 내가 세금신고 대상인지 어느정도 세금을 납부해야하는지 확인해야 합니다. 주택임대수입에 대한 종합소득세를 판단할때는 1주택, 2주택, 3주택(부부합산 주택수)수에 따라 다릅니다.

 

 

 

1주택인 경우

1주택을 보유하고 그 주택을 임대하는 경우는 월세와 보증금에 대해서 전부 소득세가 과세되지 않습니다.
다만 공시가격 12억을 초과하는 고가주택을 임대하면 소득세가 과세됩니다. 따라서 고가주택으로 월세를 받는다면 보증금은 해당되지 않으며 월세 부분이 과세됩니다. 매년 4월 30일에 주택공시가격이 변동되므로 고가주택에 해당되는지 체크하시면 되겠습니다.

 

 

2주택인 경우

1주택은 거주하고 1주택은 임대를 주는 경우입니다. 이 때 월세는 고가주택 여부와 무관하게 소득세 과세대상입니다. (보증금은 과세 제외) 예를 들어 2억 / 50만원 임대를 주면 연간 600만원의 월세수익이 발생하며
600만원에 대해 세금 신고납부를 하면 됩니다. 하지만 2억 / 50만원을 전세 4억으로 재계약한다면 2주택자일때 보증금이 과세 제외되므로 소득세는 과세되지 않습니다.

 

 

3주택인 경우

1주택은 거주하고 2주택은 모두 임대를 주는 경우입니다. 이때는 월세와 보증금이 모두 과세대상이됩니다. 이때 보증금에 대해 간주임대료라는 개념이 등장합니다. 소형주택이 아니면서 임대주는 주택의 보증금 총합이 3억원을 초과하면 아래와 같은 공식으로 계산됩니다. 계산식은 다음과 같습니다.
※ 소형주택 : 전용면적 40제곱이하이면서 기준시가 2억원 이하

(보증금합계 - 3억원) * 60% * 정기예금이자율('24년 귀속 : 3.5%)

※ 23년 귀속분 : 2.9%

계산예시

A주택은 거주하고 B, C 주택은 임대하고 아래와 같이 반전세를 주고 있습니다.

구분	B주택	C주택
보증금	5억원	3억원
월세	20만원	30만원

월세 과세대상 금액은 총 50만원 x 12개월 = 600만원이며 보증금은 3억이 넘어 과세대상이며 이를 간주임대료로 환산하면 (8억원 - 3억원) * 60% * 3.5% = 1050만원 총 과세대상 임대수익은 600 + 1050 = 1650만원이 됩니다. 만약 19년 이전이었다면 2천만원 이하 임대수익은 비과세였으나 19년부터는 과세하므로 금액을 꼭 신고하고 세금을 납부해야 합니다.

 

 

홈택스 신고방법

다음의 경로로 세액을 확인하고 신고할 수 있습니다. 과정 중 항목별 도움말을 확인할 수 있어 쉽게 신고 가능합니다.

경로 : 홈택스 → 세금종류별 서비스 → 모의계산 → 주택임대소득 종합 분리과세 예상세액 비교하기

이런 방식으로 세금 납부해야하는지 체크하고 신고 의무가 있을 경우 매년 5월1일부터 5월 30일까지 직전년도 12개월간 발생한 임대수익을 산출하고 국세청에 신고납부를 해야합니다. 시군 구청에 임대사업자 등록여부에 따라서 세부담이 일부 감면되는 경우가 있지만 소득신고를 위한 세무서에 하는 사업자등록은 별도 의무입니다. 만약 세금신고를 누락하다 적발되면 가산세와 함께 추징되므로 내가 과세대상인지 꼭 제크해보시기 바랍니다.

 

 

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