재건축 재개발 딱지 물딱지란 지분쪼개기 다물권 유형 유의사항

재건축, 재개발 입주권을 딱지라는 표현을 사용합니다. 하지만 입주권이 없는 물건을 물딱지라고 합니다. 어떤 유형이 있고 구별하기 위해 어떤 것을 체크해야 하는지 확인하세요.

 

 

목차

 

딱지 물딱지란

재개발이나 택지개발지구에서 입주권이 나오는 물건을 딱지, 안나오는 물건을 물딱지라고 합니다. 해당 지역에 주택이 있고 거주한다고 해서 모든 사람에게 입주권이 나오지 않으며 일부는 현금청산되기도 합니다. 그러면 대표적인 물딱지 유형을 말씀드리겠습니다.

 

 

유형1. 지분쪼개기

물딱지의 유형 첫번째는 지분쪼개기시 발생할 수 있습니다. 지분쪼개기의 예시는 다음과 같습니다. A라는 사람이 단독주택이 한채 있습니다. 재개발을 하면 A가 보유한 단독주택으로 인해 아파트 한채를 받게 되지만 만약 단독주택을 허물고 빌라를 지어서 매도한다면 내 집은 직접 거주하고 나중에 입주권을 받고 나머지 주택은 매도해서 수익화 할 수 있다는 생각에 빌라를 짓기도 합니다.

 

하지만 단독주택일때는 집에 깔린 땅이 A 소유이지만 빌라를 지으면 토지에 대한 지분이 나눠져서 각각의 집에 배정됩니다. 이를 지분쪼개기라고 합니다. 하지만 지분쪼개기 상황에서 너무 잘게 나눠지면 조합원 숫자만 많아지고 재개발 사업에서 수익을 내기 어렵습니다.

아파트를 지어서 조합원 물량을 제외하고 남은 물량으로 분양을 해야 건설사 입장에선 수익이 나는데 조합원 몫이 너무 많게되면 사업성이 떨어지게 됩니다. 그래서 지분쪼개기는 기본적으로 금지하는 것이 원칙입니다.

 

권리산정기준일

이런 무분별한 지분쪼개기 때문에 권리산정기준일을 적용하게 되었습니다. 권리산정기준일이란 재건축, 재개발을 진행하기 전 지분에 대한 권리를 인정받는 것을 말합니다. 즉, 권리산정기준일 이후부터 주택을 취득한 사람은 지분을 받을 수 없게됩니다.

 

설명드렸던 지분쪼개기의 예시처럼(단독주택 → 빌라) 집합건물이 아닌 건물이 집합건물로 전환되는 경우(재개발, 재건축) 권리산정기준일을 기준으로 분양받을 권리를 산정합니다. 따라서 투자하려는 주택의 권리산정기준일을 확인하고 매수해야 합니다.

만약 권리산정기준일 이후 빌라를 지어서 매매했다면 이때는 한 사람만 대표조합원으로서 새 아파트를 받을 수 있어 사실상 거의 모든 사람들이 분양권을 받을 수 없게 됩니다. 이른바 물딱지인 것입니다.

하지만 예외조항 또한 존재합니다. 2010년 7월 15일 이전에 기본계획을 수립한 구역이냐 아니냐가 중요합니다. 서울시의 경우 해당일 기준으로 조례가 크게 변경되었기 때문입니다. 이에 내가 매수하려는 구역이 구조례를 적용받는지 신조례를 적용받는지도 따져보셔야 합니다.

 

 

유형2. 다물권

물딱지 유형 두번째는 다물권 입니다. 다물권은 여러 물건에 대한 권리를 뜻합니다. A라는 사람이 재개발 구역에 집을 여러채 가지고 있다고 가정해 보겠습니다. 하지만 집이 많다고해서 그만큼 아파트를 주는 것은 아닙니다. 원칙은 1채입니다. 이후 경우에 따라 1+1 조항도 있긴합니다.

이때 A가 1채를 제외한 나머지 주택을 매도하면 매수자들이 딱지 권리를 가질지는 경우에 따라 다릅니다. 이때는 매도를 언제 했는지를 봐야합니다. 만약 조합설립 이전에 매수를 했다면 매수자들에게 분양권이 주어지지만 조합설립 이후에 매수를 한다면 분양권이 나오지 않습니다. 조합설립을 기준으로 분양받을 권리를 받으므로 이때는 여러 주택에 대한 권리는 A가 가지고 있습니다.

때문에 다물권 거래를 유의해야 합니다. 다음 사항을 꼭 모두 점검해야 합니다.
1) 매도인에게 재차 확인
2) 조합 사무실에 방문하여 물건의 이력을 확인  
3) 중개업소 계약시 특약 명시(ex. 사고시 계약은 무효로 한다.)

모르고 계약을 해서 피해를 봤다하더라도 대법원 판례를 보면 매수자를 구제하지 않는 것으로 판결이 나 있습니다. 결국 계약자가 물딱지 여부를 잘 점검해서 매수를 해야하는 이유입니다.

 

쉬운 분양권 거래(전매) 절차 필요 구비 서류 주의사항