경매절차 흐름도 절차 임의경매 강제경매 송달방법

경매을 알아보시는 분들은 경매절차를 잘 알고 계셔야 입찰에서 낙찰까지 과정에서 대응을 잘 하실 수 있게 됩니다. 경매 절차에 대해서 확인하세요.

 

 

목차

 

임의경매와 강제경매

경매는 채권자의 경매신청서와 예납비용 납부로 경매 절차가 시작됩니다. 그러면 법원은 경매신청서를 보고 임의경매를 할지 강제경매로 할지 판단하게 됩니다. 전세권이나 근저당 같은 물권자가 신청했을 경우 임의경매, 재판으로 인해 경매가 집행되는 경우 강제경매로 진행하게 됩니다.

 

경매준비 절차

채권자들을 통해 경매가 접수되고 경매개시가 결정되고 송달이 이루어져야 합니다. 경매개시결정 정본이 채무자 및 이해관계자들에게 송달되어야 합니다. 강제경매의 경우는 필수로 송달되어야 다음절차를 진행할 수 있습니다.

 

송달이 완료되고나면 집행관이 현황조사를 합니다. 조사시 전입세대열람, 점유관계, 보증금 액수, 불법건축물인지 등을 조사하고 현황조사서를 작성하게 됩니다. 현황조사서는 누구나 볼 수 있게 공개됩니다. 집행관이 조사한 내용은 경매의 유효성에 영향을 주기 때문에 객관성을 담보로 합니다.

그와 동시에 배당 요구 종기 결정공고와 경매준비, 감정평가가 실시됩니다. 이 기간에 채권자 등은 배당요구를 해야합니다. 만약 배당 신청을 못했다면 배당요구 연장신청서를 작성하여 법원에서 인정해야 합니다. 경매 개시일 7일전에는 법원에 매각물건 명세서가 나오게 됩니다. 최종정보를 담고 있지만 업데이트 될 수 있으므로 입찰 전에 매각명세서는 꼭 확인하셔야 합니다.

 

 

경매진행 및 매각허가 결정

경매 기일이 게시, 공고되며 경매일에 입찰을 진행하여 최고가 매수인을 결정하게 됩니다. 이 과정에서
별다른 매각불허가 신청이 없다면 매각허가 결정이 내려지게 됩니다. 이때 낙찰자는 해당 물건지로 직접 가서 확인하지 못한 부분들이 있는지 점검하셔야 합니다. 하자가 없다면 7일 후 매각허가 결정이 내려지게 되며 만약 다음의 하자가 있다면 매각불허가 신청을 해야 합니다.

1) 매각물건명세서상 중대 하자
2) 낙찰자가 책임질 수 없는 사유로 부동산의 훼손
3) 권리의 변동된 사실이 경매진행 중 생겨난 경우
4) 경매절차 상 중대한 하자

매각허가에서도 이의가 있을 경우 즉항고, 재항고를 신청할 수 있으며 신청시 매각 대금의 1/10을 공탁해야 합니다. 별도 이의가 없다면 7일 후 매각허가결정이 확정됩니다. 매각허가 결정 단계에서도 취소신청할 수 있지만 판결이 뒤집히긴 사실상 어렵습니다.

 

 

대금납부

물건을 낙찰받으면 1개월 내 대금을 납부해야 합니다. 납부하게 되면 낙찰 물건의 소유자가 됩니다.
한 달에 배당기일도 지정이 되며 배당이 되고 나면 경매절차가 마무리 됩니다.

 

 

참고. 경매사실 송달방법

송달은 집배원, 집행관, 법원사무관이 할 수 있으며 교부송달이 원칙입니다. 송달의 방법은 다음의 방법들이 있습니다.

1) 보충송달 : 동거인들에게 교부
2) 유치송달 : 송달 받기를 거부할 때 송달장소를 고지하고 두고 감
3) 발송송달 : 등기우편을 발송하며 그 때 효력 발생함
4) 특별송달 : 야간, 공휴일 등 특별한 날을 지정하여 송달
5) 공시송달 : 당사자의 행방을 알 수 없어 법원직원 및 당사자 신청하고 재판장의 명령으로 진행됨
이때 집행관의 송달불능조서 제출해야 함. 실제로는 송달이 되지 않으면 특별송달을 2~3회 진행 후 공시송달로 진행합니다. 공시송달은 법원게시판에 2주 게시 후 효력이 발생합니다.

 

 

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