다주택자 양도세 중과분 납부액 환급 가능 대상 및 예상 환급 금액

다주택자 중과세 규제로 인해 중과세 패널티를 받아 주택을 매도하신 분들이 있습니다. 하지만 중과세 규정 적용에 대한 유권해석이 달라지면서 일정 기간 내 취득하고 이후 매도기간에 따라 중과분을 환급 받을 수 있게 되었습니다. 환급 가능 대상을 알아보고 얼마를 환급할 수 있는지 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

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환급이 가능하게 된 배경

배경은 고등법원이 납세자의 손을 들어주는 판결이 나오면서부터 양도세 중과분 환급이 급물살을 타게 됐습니다. 배경을 나눠서 설명드리겠습니다.

 

① 양도세 중과가 2004년에 첫 도입되었음

② 2008년 글로벌 금융위기가 터져 이로 인해 부동산 시장이 침체되어 활성화 시키고자 2009년 3월 16일부터 ~ 2012년 12월 31일까지 취득한 주택을 양도할 경우 양도세 중과를 하지 않고 일반세율을 적용하겠다는 부칙을 추가함

③ 문제는 이 주택을 2018년 4월 1일 ~ 2022년 5월 9일 중과세가 적용되던 시기에 매도하면서 이전 부칙에 중과세 배제를 한다고 했으나 부칙을 인정하지 않고 양도세 중과한다는 기재부 해석을 내 놓으면서 매도시 중과세도 납부함

④ 이에 부칙이 그대로 있음에도 불구, 이후 신설된 중과세 적용에 문제가 있다고 판단하여 납세자가 행정소송을 진행하여 23년 고등법원에서 승소함

 

 

 

환급 가능 대상

위 사례에서 보듯 환급 가능한 대상은 세가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

 

① 중과세 배제를 한다고 했던 조정대상지역의 2009년 3월 16일 ~ 2012년 12월 31일까지 취득한 부동산

② 그러나 중과세를 적용받을 시기인 2018년 4월 1일 ~ 2022년 5월 9일에 매도했을 것

(2022년 5월 10일 ~ 2025년 5월 9일은 다시 중과세 배제 기간입니다.)

③ 법정신고기한 이후 5년 이내 경정청구 신청한 건

이 부분은 상세 설명드리면 양도세 예정신고는 신고일의 월의 말일로부터 60일이내 입니다. 만약 2018년 4월 1일 매도하였다면 4월 30일로부터 60일 이내 즉 6월 30일까지가 양도세 예정신고를 할 수 있습니다. 그러고나서 2019년 5월까지 확정신고를 해야하는데 그 법정신고일(19년 5월)로부터 5년 이내를 뜻합니다. 결론적으로 18년 4월 이후에 매도한 부동산은 24년 5월 31일까지는 경정청구를 해야 환급 받을 수 있습니다.

 

※ 경정청구란?

이미 신고하고 납부한 세금에서 불필요하게 더 낸 세금에 대해 환급을 요청하는 제도입니다.

법정신고기간은 5년이며 확정신고일 기준으로 5년 이내입니다.

 

 

환급 예상 금액

환급 금액은 중과세로 인해 더 냈던 세금과 그 세금의 이자까지 더해서 환급하게 됩니다. 이자는 가산이자를 적용하여 이자를 산출합니다. 참고로 말씀드릴 사항은 매도 주택의 보유기간이 3년 이상이라도 매도시 장특공제를 미적용 했는데 장특공제 미적용 부분까지 환급해 줄 건지 국세청의 해석이 남아있긴 합니다. 해당하는 분들은 경정청구부터 우선 신청해놓으시면 결정 여부에 따라 환급 받게 될 것으로 보입니다.

 

과연 중과세를 얼마나 환급 받는건지 계산을 해보았습니다. 가산이자는 제외하였고 장특공제는 포함시켰습니다. 참고로만 확인하여 주시고 계산 방법은 이전 포스팅의 다주택자 양도세 계산 방법을 적용하였습니다.

 

예시 : 3주택자가 2011년 1월 23일 10억원에 취득한 주택을 2021년 6월 1일 20억원에 매도

이 경우 1억6천만원 정도의 환급액이 발생합니다. 양도시기에 따라 중과율도 달랐기 때문에 적용된 중과율에 따라 환급을 받게 됩니다. 이점 참고바랍니다.

구분	양도 시기 (취득시 조정대상지역일 경우 중과세 적용)
	18년 4월 1일 ~ 21년 5월 31일 (17년 8.2 대책)	21년 6월 1일 ~ 22년 5월 9일 (20년 7.10 대책)
1가구 2주택	기본세율 +10%p	기본세율 +20%p
1가구 3주택 이상	기본세율 +20%p	기본세율 +30%p

 

 

 

다주택자 양도세 계산 방법 참고하기

다주택자 양도세 중과 유예(배제) 25년 5월까지 연장, 양도세 계산, 장기보유특별공제 적용 여부