다주택자 양도세 중과 유예(배제) 25년 5월까지 연장, 양도세 계산, 장기보유특별공제 적용 여부

현재 적용된 소득세법상 다주택자 기본세율에 추가로 양도세 중과가 2주택일 경우 20%, 3주택 이상일 경우 30%나 적용됩니다. 하지만 중과세 적용을 25년 5월까지 유예하고 있습니다. 어떤 내용인지 내야할 양도세가 어떻게 되는지 이해하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

[목차]

 

중과세가 무엇인가

중과세는 기본 세율에 얹어서 내야하는 추가 세금입니다. 주택을 많이 가진만큼 양도 차익이 큰 만큼 많이 내라는 것이지만 해당 과세가 징벌적 과세 성격이 강합니다.

17년 8.2 대책에서 2주택자는 +10% 중과, 3주택자는 +20% 중과하기로 발표하고 18년 4월부터 시행하였으며 다시 20년 7.10 대책에서는 2주택자 +20%, 3주택자 +30%로 규제를 강화하였습니다. 시행은 21년 6월부터 시행되었으며 이 때문에 다주택자의 주택매도가 부담스러운 상황이 되었습니다.

 

규제 요약 : 조정대상지역 내 주택 매도시 중과세 적용, 장특공제 배제함

 

기본세율이 6~45%인데 3주택 이상인 경우 주택 매도 차익에 따라 기본세율 + 양도세 중과율 총 세율이 최대 82.5%라는 계산이 나옵니다.(지방세까지 포함)

 

하지만 양도세법을 손 본것이라 법 개정은 동의를 받아 개정해야 하므로 쉽지 않고 대통령령으로 시행령을 수정하면서 중과세 적용을 유예하고 있습니다.

 

 

 

중과세 적용 유예(기간 연장)

중과세는 24년 5월까지 유예였던 것이 25년 5월로 대통령령으로 연장하였습니다. 내년 5월까지는 기본세율만 적용하고 장기보유특별공제도 적용합니다. 기본 세율은 표준 구간에 따라 6~45%이며 장특공제의 경우는 1가구 1주택의 장특공제가 아닌 다주택자 장특공제 표를 따르게 됩니다. 아래 표에서 세율과 공제율을 확인하시기 바랍니다.

 

현 규제 요약 : 중과세는 25년 5월 이후 적용, 그 전까지는 기본세율만 적용, 기본 장특공제 적용

 

기본세율 표

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 1억5천만원 이하	35%	1,544만원
1억5천만원 초과 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

장기보유특별공제 (2주택 이상)

 

 

기본세율 적용시 다주택자 양도세 계산

3주택자의 양도세를 예시로 계산해보겠습니다. 방법은 이전 포스팅에서 소개드린 계산방법이며 장기보유특별공제 비율만 달라지고 계산 방법은 같습니다. 4단계 계산으로 알아보겠습니다.

포스팅 참고 : 고가주택 양도세 계산방법

 

예시 : 3주택자가 10년 전 10억원에 취득한 주택을 현재 20억에 매도

 

① 과세대상양도차익 = 양도차익 X (양도가액 - 12억) / 양도가액

과세대상양도차익 = 10억 X (20억 - 12억) / 20억 = 4억

 

② 과세표준금액 = (과세대상양도차익 X (100% - 장기보유특별공제율)} - 기본공제 250만원

과세표준금액 = 4억 X (100% - 20%)} - 250만원 = 3억1750만원

 

③ 양도세 = 과세표준금액 X 세율 - 누진공제

양도세 = 3억1750만원 X 40% - 2,594만원 = 1억106만원

 

④ 최종세액 = 양도세+ 지방세 10%

예시. 산출된 양도세 7031만원에 지방세 10%까지 적용하기

납부세액 = 1억106만원 + 1010.6만원(지방세) = 1억1116.6만원

 

결론 : 장특공제가 1주택자 대비 낮게 적용되긴 했지만 중과세 30%가 추가 적용되지 않아 양도세를 크게 줄일 수 있습니다.

 

 

 

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